Построить дом на земле, где строить нельзя. Советы юриста

Человек тянется к природе. Уставший от суеты, он втайне мечтает иметь на берегу моря или в уютном лесу домик, коттедж, виллу или даже хатку (в зависимости от фантазии), чтобы по утрам за чашкой кофе наслаждаться благодатным видом из окна. Практика показала -- имея деньги, можно осуществить любое желание. Только деньги должны быть очень большими.

Украинские законы на первый взгляд суровы. Самые сладкие куски земли -- строжайшее табу для покупателя. В парках, у моря, реки или озера, в густых лесах можно только любоваться природой, но строить -- ни-ни. Что там говорить -- даже земли сельхозназначения продавать нельзя.

Впрочем, в законах можно найти дыры, а схему получения заветной земли оптимизировать -- подобно налогообложению. Да так, что сам черт не придерется. Однако при этом важно, чтобы деньги были большими, юристы -- грамотными, а приятели-чиновники -- влиятельными. Тогда домик можно построить даже в заповеднике.

Не-льзя

Все земли страны, согласно Земельному кодексу, делятся на десять категорий, каждая из которых обладает своим правовым статусом и предназначена для определенного вида использования. В Украине есть земли сельхозназначения, земли жилой и общественной застройки, земли особо охраняемых территорий, оздоровительного назначения, рекреационного назначения, историко-культурного назначения, земли лесного, водного фонда, земли промышленности, транспорта и земли запаса. Часть из них находится в госсобственности, например, лесной фонд, часть -- в областной собственности. Часть принадлежит муниципалитетам и органам местного самоуправления, в основном это земли под населенными пунктами. И, наконец, весомая доля -- земля, принадлежащая частникам.

Жилые дома, как многоквартирные, так и индивидуальные, можно строить на участках только одной категории -- "для жилой застройки". На остальных девяти -- нельзя. Наиболее важные земли находятся в госсобственности -- все вопросы по использованию этих территорий решаются на уровне Кабинета Министров или Верховной Рады. Хочется построить там домик -- надо обращаться прямо к депутатам.:)

Говоря в общем, если понравившаяся земля находится в пределах населенного пункта, то покупателю придется "решать все вопросы" с местным советом. Если за пределами -- то с руководством областной администрации. Заповедная земля -- компетенция Верховной Рады и Кабмина. Например, известная шведская компания IKEA пыталась заполучить под строительство огромного торгового центра большой участок под Киевом, на котором размещен лес первой категории. Депутаты шведам отказали -- деревья, мол, трогать нельзя!

Но, как показывает практика, желающих вкусить сладкий запретный плод, то есть построить "хатинку" на запрещенной земле, хоть отбавляй. Наиболее популярные места -- это карпатские леса, прибрежная зона ЮБК (100 м от линии берега) и земли сельхозназначения под Киевом. Иногда о строительстве узнает общественность (как в случае застройки Пущи-Водицы), но чаще все проходит относительно тихо. Интересно, что по количеству правонарушений с переоформлением земли на первом месте стоят не любители природы, желающие построить домик на ее лоне, а спекулянты, зарабатывающие на перепродаже участков.

"Построить можно что угодно, а вот построить законно, чтобы потом к вам никто не придрался, -- гораздо сложнее", -- говорит директор АН "C.I.T." Эдуард Бразас. Те, кто покупает землю для себя, интересуются участками площадью не более 20--30 соток под индивидуальное жилищное строительство и садоводство. Спекулянты же оперируют гектарами.

Село и люди

Схемы приобретения запретной земли весьма разнообразны. Причем для каждой категории есть свои обходные пути. "Такая практика существует. Правда, способы приобретения прав на земельные участки при этом редко связаны с куплей--продажей. Если мы подразумеваем под "неположенными" те участки, которые не могут передаваться в частную собственность, вопрос, как правило, решается путем передачи земли в аренду. Потом на участке строится недвижимость, право собственности на которую оформляется тем или иным способом, и участок фактически захвачен -- выселить такого "захватчика" крайне тяжело", -- рассказывает адвокат ЮФ "Ильяшев и партнеры" Максим Копейчиков.

Несмотря на запрет, чаще всего оперируют сельхозучастками. И понятно почему: общественность, как и правоохранительные органы, больше возмутит или заинтересует строительство дома в заповеднике, чем то, что творится с земельными угодьями, предназначенными для выращивания сельскохозяйственных культур.

Тем более что, согласно статье 22 Земельного кодекса, земли предоставляются гражданам не только для товарного производства, но и для садоводства, огородничества, сенокоса, выпаса скота и ведения личного крестьянского хозяйства. Схема получения разрешения на застройку участка, изначально предназначенного для ведения товарного сельхозпроизводства, очень проста. Например, под Киевом или в пригородах городов-миллионников покупается земля по $150--200 за сотку. Затем она переводится в категорию ЛКХ (для личного крестьянского хозяйства) -- эти земли в соответствии с 22 статьей Земельного кодекса можно покупать и арендовать, согласно законодательству, официально продаваться могут также земли "под индивидуальное частное строительство" и "под садоводство". Затем этот же участок продается по $1000--2000 за сотку, а то и дороже. После чего новые собственники изменяют целевое назначение земли на "индивидуальное жилищное строительство".

Конечно, на землях ЛКХ можно построить, например, дом. Но в любой момент в гости могут нагрянуть проверяющие комиссии, чтобы узнать, правильно ли хозяин распоряжается землей: выращивает на ней баклажаны, чтобы потом их продать, или просто сидит в шезлонге и попивает холодный сок, что, естественно, недопустимо. Есть и еще одна проблема. Чтобы в доме можно было жить, его необходимо подключить к коммуникациям: воде, канализации, газу, электричеству. Для этого надо заключить официальные договора со службами, предоставляющими эти услуги. А для этого, в свою очередь, дом надо ввести в эксплуатацию и иметь на руках договор аренды земли или правоустанавливающий документ о собственности на нее. Здесь начинается коллизия. "Вы можете построить дом и договориться, чтобы вас на птичьих правах подключили к электросети, но официально сделать это не получится. В любой момент вас могут оставить без воды и света", -- объясняет директор по маркетингу компании "Укрторг" Ярослав Цуканов.

Земельный пай, конечно, можно передавать по наследству или отдавать за несуществующие долги. Обычно это выглядит так: собственник участка через нотариуса оформляет свидетельство о признании покупателя единственным наследником. На основании документа местный отдел земельных ресурсов выписывает новый государственный акт на имя покупателя. Или выписывается долговая расписка: владелец земли якобы должен покупателю солидную сумму и якобы он не отдал ее в установленный срок. На должника подают в суд, который своим решением фактически передает "за долги" участок кредитору.

Если участок отнесен к садовым, то на нем можно выращивать овощи, разбивать фруктовые сады, строить подсобные помещения и дом для сезонного проживания (сезонов в году -- четыре:)), но в нем нельзя прописаться. На огородном участке можно разбивать овощные грядки, но возводить "настоящий" жилой дом нельзя. Стоимость огородных и садовых земель достигает $1500--5000 за сотку под Киевом. Под Одессой, во Львовской области и в пригороде Донецка подобные участки обойдутся дешевле, но ненамного -- на 30--50%.

Конечно, изменение назначения земли -- длительная и сложная процедура. И потому в первое время сельхозугодья под Киевом продавались недорого -- чуть ли не по $20--30 за сотку. Сегодня сами селяне продают такие земли неподалеку от столицы не менее чем по $100--200 за сотку, а чаще и того дороже.

К тому же сейчас на рынке наблюдается затишье: многие полунелегальные цепочки замерли. Верховная Рада приняла закон, продлевающий мораторий на продажу сельскохозяйственных земель до 2008 года, а также запретила изменение целевого назначения земель "для личного крестьянского хозяйства".

Но ведь есть еще и закон о выкупе земли под приватизированными объектами! И вполне возможно взять участок в аренду, поставить там какой-нибудь сарай, а затем выкупить землю, на которой он стоит.

Относительно свободно и дешево продаются участки с бывшими пионерскими лагерями, недостроенными домами отдыха и заводскими лечебницами, строительство в которых законсервировано. Стоимость таких участков -- от $3 тыс. за сотку (на юге страны и в пригороде Киева может быть дороже). Такие земли предполагают строительство недвижимости, правда, рекреационного назначения, а перед этим обычно приходится разбирать то, что там уже понастроено.

Самые "сложные" для перепрофилирования и получения прав собственности заповедные земли. Земельный кодекс запрещает трогать памятники-парки садового искусства, ландшафтно-рекреационные парки и заповедники. Однако в законе, как уже говорилось, есть дыры. На таких землях можно строить рекреационные объекты, оздоровительные и спортивные строения. Отсутствие четких границ заповедных, водоохранных и прибрежных зон тоже может стать поводом для того, чтобы местный совет передал "остро нуждающимся" понравившийся участок. Например, был случай, когда заповедный лес перевели в категорию земель для жилищного строительства "с целью сохранения лесонасаждений". "Эти случаи единичные, но вопиющие. Земли заповедного фонда находятся в юрисдикции ВР. Решения проталкиваются тихо, людьми, обладающими властью. Ранее так арендовались участки историко-культурных заповедников. Сейчас такое не проходит, но при прежней власти шло на ура, -- вспоминает руководитель отдела маркетинга "Укрторг" Ярослав Цуканов. -- Вы можете получить разрешение на строительство в национальном парке, например, охотничьего домика для лесника, посадить туда своего человека и приезжать отдыхать. Но разрешение на строительство жилого дома там вряд ли дадут".

В целом же процедура приобретения участка в заповеднике очень сложна. Поначалу сельсовет на основании прошения об отводе обращается с запросом в областную администрацию и Госкомлесхоз. Тот передает материалы в Минприроды и Госкомитет архитектуры, которые дают заключение о том, можно ли строить в лесу дома. Потом документы направляются в Кабинет Министров. Но эта схема скорее подходит очень влиятельным и богатым людям, которые хотят заполучить несколько тысяч гектаров леса.

Например, скандальное строительство коттеджей в Пуще-Водице велось на основании вывода земель из заповедного фонда. "Поначалу надо получить обоснование для выведения участков (если это земли сельхозназначения -- то потеря плодородности и так далее). Решение о выводе принимают местные органы власти, вывод больших участков подтверждается решением Кабмина. При этом собственник земли выплачивает компенсацию за сруб деревьев. А далее вы -- счастливый обладатель участка с разрешением на строительство", -- поясняет г-н Цуканов.

Так же интересно и не менее запретно строительство в прибрежных зонах (100 м от линии моря). Однако там можно возводить спортивные базы. Вице-президент Ассоциации "Недвижимость Севастополя" Григорий Апресов объясняет, что частному лицу строить для себя коттедж у моря очень рискованно: "Мы не занимаемся такими вопросами, чтобы в дальнейшем у наших клиентов не было проблем". Но обычно прибрежная земля берется в пользование под предприятие вроде ООО на определенное время -- 20--25 лет. На участках строятся объекты (эллинги), которые переходят в собственность арендаторов, а затем земля выкупается под базу отдыха.

"Для строительства дома проще выкупить землю в садовом товариществе. У нас их несколько, и все они расположены в достаточной близости от моря -- 100 м. Получить или купить садовый участок в таком месте для строительства законнее, чем просто взять участок у моря. Земля в таких товариществах стоит $7--15 тыс. за сотку. Но это просто кусочек земли без строения", -- поясняет г-н Апресов.

Тише едешь?

Процедура оформления участка под строительство дома иногда может длиться годами. Конечно, без содействия землеустроителей ничего не получится. По слухам, отвод участка площадью 5 га в 20--30 км от Киева обойдется в $70 тыс., 20--30 соток -- в $5--10 тыс., перепрофилирование -- в $100--250 за сотку. Но это если речь идет о сельскохозяйственных землях. Участки в заповедных и прибрежных зонах стоят в десятки, а то и в сотни раз дороже.

"Если покупаешь землю "для личного крестьянского хозяйства", то построить дом на ней нельзя. Чтобы добиться разрешения на строительство, необходимо решение местного совета об изменении целевого назначения земли. А за эту услугу местным чиновникам надо платить большие деньги. Изменение целевого назначения -- это полбеды. Застраивать землю можно после того, как ее включат в населенный пункт и на нее будет принят генплан развития территории. Дело в том, что изменение целевого назначения по закону приравнивается к процедуре отвода земли, а это очень долго. Даже за хорошие деньги", -- рассказал "Деньгам" Сергей, как раз и занимающийся этими вопросами. Он попытался было построить дом на такой земле, но, узнав о сложностях с переводом и о размере "вознаграждения", отказался от этой затеи. "Лучше купить участок в селе под индивидуальную жилищную застройку за $3--10 тыс. за сотку. Он дороже, чем земли ЛКХ, но зато спокойнее будет, да и хлопот поменьше", -- считает Сергей.

Тяга земли

Порядок изменения целевого назначения участка

1. Подача заявления в сельский, поселковый, городской совет (если участок расположен в пределах населенного пункта) или в райгосадминистрацию. К заявлению прилагаются: копия государственного акта на право собственности, копия паспорта (для физлиц), копия свидетельства о государственной регистрации и устава (для юрлиц), документы относительно установленных ограничений на использование участка и сервитутов, обоснование необходимости изменения назначения с указанием размера участка.

2. В случае положительного решения о смене целевого назначения участка орган местной власти дает разрешение на подготовку проекта ее отвода, который составляет государственная землеустроительная организация по заказу владельца. Условия и сроки проекта определяются договором.

3. Проект отвода участка согласуется с отделом земельных ресурсов органа местной власти, отделом охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологической службой, органом градостроительства и архитектуры.

4. Согласованный проект подлежит государственной землеустроительной экспертизе, после которой подается на рассмотрение местного совета (райгосадминистрации).

5. Оформление нового госакта на право собственности на землю.

Дмитрий Симанов, юрист ЮФ "Лавринович и Партнеры"

Насколько часто в Украине земля под строительство приобретается в обход законодательных норм?

-- Ситуация со строительством коттеджей в Никитском ботаническом саду и другие, менее известные общественности случаи дают основание считать, что этот сегмент рынка успешно развивается. Речь может идти не только о покупке земельных участков, но и об аренде. Например, земли прибрежных защитных полос (вдоль уреза воды рек, озер и тому подобное, шириной 25--100 м) передаются гражданам и юридическим лицам только в аренду сроком до 50 лет. Как правило, арендаторы просто огораживают данный земельный участок, и местные жители фактически лишаются доступа к реке или озеру. В этом случае вряд ли возможно говорить о незаконности -- скорее об игнорировании интересов местной общины.

Какие существуют варианты незаконного приобретения земли под строительство домика?

-- Не стоит рассматривать "обходные" варианты как нарушение законодательства, скорее, это использование несовершенства законов. Например, Земельный кодекс Украины устанавливает, что до 1 января 2008 года не допускается купля--продажа или другие способы отчуждения земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства. Однако этот запрет не распространяется на случай продажи земельного участка для ведения личного крестьянского хозяйства, если продавец не получил данный участок в порядке выделения его земельной доли (пая). Что касается поддержки властей, то без решений государственных органов -- местных советов, районных государственных администрации, судов -- невозможно приобрести права на землю, получить разрешение на строительство, легализовать самовольное строительство. Вопрос оценки затрат, связанных с оформлением прав на землю, рассматривается в каждом отдельном случае.

Насколько лояльно относятся власти к таким "обходным" путям получения земли?

-- Делать какие-либо обобщения об уровне лояльности властей в целом вряд ли возможно. Все зависит от заинтересованности конкретных представителей органов власти, наличии необходимых ресурсов для устранения злоупотреблений, позиции правоохранительных органов и многих других непрогнозируемых факторов.

Рискованно пользоваться такими методами?

-- Допуская нарушения законодательства, человек сознательно идет на риск и должен отдавать себе в этом отчет. Причем угрозы следует ожидать не столько от органов государственной власти, сколько от лиц, заинтересованных в получении данного земельного участка, обладающих достаточными финансовыми ресурсами и использующих все возможности, которые предоставляет украинская судебная система.

Максим Копейчиков, адвокат, партнер ЮФ "Ильяшев и Партнеры"

На каких землях вообще нельзя строить дома?-- Ограничения устанавливаются в зависимости от типа объекта или являются общими. В большинстве случаев следует говорить о запрете нового строительства в охранных зонах (водоемов, памятников архитектуры, линий связи и электропередач).

Какое наказание ожидает покупателя, если власти обнаружат махинацию с землей?

-- В нашей практике случались иски, предъявляемые государством к собственникам, об изъятии земельных участков из незаконного владения. Однако массового возвращения земель в государственное владение не произошло. С чем украинские суды хорошо справляются, так это с защитой права частной собственности

Можно ли оформить право собственности на землю, на которой в принципе строить нельзя, таким образом, чтобы в будущем претензий у властей к владельцу участка не возникало?

-- Можно. В государственных органах не хватает грамотных юристов и просто желающих разрушать "эффективно" работающие схемы перевода земли из государственной и коммунальной собственности в частную собственность или пользование.

Насколько рискованно пользоваться такими методами?

-- Очень рискованно. Но поскольку в Украине количество любителей риска по-прежнему велико, сомнительных сделок и схем на земельном рынке очень много.