Проект будинку: крок за кроком

Намалюємо - будемо жити
Проектування індивідуального будинку - етап такий же природний, як і саме будівництво. Без ретельно проробленого проекту такий складний інженерно-технічний об'єкт, як сучасний заміський будинок, просто не побудувати. Тому варто поговорити про проектування будинків детально і предметно.

Зрозуміло, що проектувати будинок краще всього тоді, коли вже є ділянка землі. Можна, зрозуміло, придбати проект заздалегідь, але в такому випадку з'являється ризик того, що проектну документацію доведеться серйозно коректувати. Крім того, треба потурбуватися про те, щоб на руках були правовстановлюючі документи на землю і дозвіл на будівництво від місцевої адміністрації. При відсутності цих документів всі передпроектні роботи і саме проектування може втратити сенс, оскільки відсутнє право власності на ділянку або, припустимо, в даному місці взагалі заборонено будівництво індивідуальних будинків.

Будемо вважати, що проектну організацію (або проектувальника з штату компанії-забудовника) ви вже вибрали. Проте починати проектування поки рано, оскільки немає цілого ряду необхідних відомостей.

Першим етапом передпроектної підготовки є отримання топографічних відомостей про ділянку. Для цього майбутній домовласник повинен запросити співробітників із спеціалізованої геодезичної організації.

Для створення навіть самого приблизного проекту необхідно знати розміри ділянки, її обриси, а також рельєф. Тільки при наявності такого роду відомостей можна приступати до створення первісного ескізу будинку, який повинен бути вписаний в реальну ділянку. Цілком можливо, що якісь відомості про конфігурацію та розмірах ділянки вже є у вас на руках, особливо якщо в останні роки проводилася кадастрова зйомка.

Однак нерідкі випадки, коли фактичні виміри розходяться із записаними на папері, причому помилки виявлялися і після проведення кадастрового обліку. Тому найбільш надійним способом отримання топографічної інформації є все-таки виклик геодезистів, які складають генеральний план ділянки, виконаний, як правило, в масштабі 1:500.

На цьому плані будуть відбиті всі характеристики та особливості ділянки, які послужать відправною точкою для проектувальників. При цьому треба враховувати, що геодезичні організації зазвичай визначають мінімальний обсяг замовлення 0,5 га, і навіть якщо ваша ділянка в п'ять разів менше, роботи доведеться оплачувати саме по «мінімального обсягу». Звідси висновок: для зниження витрат слід кооперуватися з сусідами, які теж придбали ділянки, але поки не знають їх параметрів.

Наступним важливим кроком передпроектних робіт є проведення комплексу геологічних досліджень ділянки.

Ці дослідження також проводить спеціалізована організація, що має відповідні ліцензії. Замовник робіт повинен при цьому надати фахівцям готовий топографічний план ділянки. На плані повинні бути нанесені контури майбутнього будинку, а також прокладені під землею комунікації. На основі цього плану складається технічне завдання, після чого за один-два тижні виконується комплекс інженерно-геологічних робіт. Вони припускають буріння шурфів і свердловин, з тим щоб точно охарактеризувати ґрунти. Тому найкраще робити ці роботи на «чистій» ділянці - поки немає ні фундаментів, ні комунікацій, ні елементів ландшафту.

Інженерно-геологічні вишукування дозволяють визначити рівень залягання ґрунтових вод, глибину промерзання ґрунту в даному місці і ряд інших важливих параметрів. На основі цієї інформації проектувальники вибирають тип фундаменту і навіть вирішують питання про доцільність будівництва саме в цьому місці. Як результат вишукувальних робіт замовнику видається висновок про проведені інженерно-геологічних вишукуваннях.

Ескізний проект

Отже, в комплекс передпроектної підготовки входять топографічні роботи, інженерно-геологічні вишукування, можливо, екологічне дослідження ділянки та її околиць. Крім того, проектувальник виконує передпроектне завдання, приводячи загальні характеристики будинку, описуючи його інженерні системи та споруди на території, наприклад, баню господарський блок, гараж і т. п. Далі складається ескізний проект.

Ескізний проект - комплект документів, які надаються у відповідні структури з метою отримання дозвільної документації або архітектурного планувального завдання.

На цьому етапі проектних робіт, який називається концептуальним проектуванням індивідуального будинку, детальної розробки майбутньої споруди не передбачається. Проте він украй важливий, особливо в разі будівництва крупного об'єкту, наприклад котеджу великого метражу, який представляє собою складне інженерне і конструкційне споруду. Грамотно проведене концептуальне проектування дозволить уникнути серйозних помилок і пов'язаних з ними додаткових витрат.

В ескізний проект, зокрема, входять: комп'ютерна модель об'єкту нерухомості, його прив'язка до ділянки, промальовування фасадів, розрізи будівлі, пропозиції щодо матеріалів та фундаментів; крім того, пропонуються варіанти інженерних систем, наводяться попередні розрахунки споживання тепла та електричної енергії, прикидається загальна кошторис будівництва.

На даній стадії майбутня споруда зображується на генплані і чітко визначається її загальний архітектурний вигляд. Крім того, повинні бути запропоновані колірні рішення фасаду, а також конструктивні рішення, необхідні для робочої документації. В рамках загального архітектурно-планувального рішення визначається поверховість будівлі, склад приміщень, їх розташування, встановлюється висота поверхів. Все це зазвичай постає у вигляді ескізних планів поверхів, фасадів, покрівлі, а також креслення розташування будівлі на ділянці. Плани супроводжуються докладною пояснювальною запискою. Ще раз підкреслимо, що саме на ескізному етапі можна (і потрібно) вносити корективи в проект, оскільки в подальшому це буде зробити вже важче і спричинить додаткові витрати.

Робоча документація

Зрозуміло, міняти можна і робочу документацію. Правки і коректування взагалі краще проводити на «паперовій» стадії, оскільки переносити стіни і пробивати перекриття досить трудомістко.

У робочій проектній документації будинок вже повинен знайти цілком конкретний вигляд. Саме так, як відображено в робочому кресленні, готовий будинок і повинен виглядати. А це означає, що необхідно вказати абсолютно точні розміри, вибрати варіант фундаменту, тип перекриттів, вид внутрішніх стін, а також покрівлі. Мансарди, балкони, тераси, веранди, сходи та інші складові будинку теж повинні бути відображені в робочому проекті і теж в реальних розмірах.

Робоча документація складається проектувальником не в «індивідуальному виконанні», а за певними нормативами, оскільки призначається для майбутніх будівельників будинку і будь-який представник будівельної організації повинен мати можливість прочитати креслення і вибрати відповідно до них методи будівництва. Робоча документація регламентована, зокрема, ГОСТ 21.101-93. На етапі робочого проектування складається ряд документів, у яких обгрунтовуються архітектурні рішення і втілюється архітектурно-будівельна частина. Один з таких документів - генеральний план будинку.

Далі слід розробка конструктивної частини. Окремо промальовуються різні конструкції будинку: дерев'яні, бетонні, металеві та ін Наприклад, фундамент на конструкційному кресленні вже повинен бути промальований в реальному вимірі, із зазначенням точної глибини залягання, і якщо він, скажімо, стрічковий, то ширина і глибина бетонної «стрічки »повинні бути визначені.

У робочому кресленні неодмінно враховується можливе морозне пушення ґрунту, крім того, там наводяться варіанти гідроізоляції, яка залежно від зовнішніх умов розрізняється за типом і за вартістю.

При підготовці робочої документації проектувальник виконує докладні розрахунки основних конструкцій будівлі. За цими розрахунками з урахуванням обраного стінового матеріалу визначається товщина стін і перекриттів, після чого вже розраховується кількість необхідних будівельних матеріалів. Окремо робляться креслення вузлів сполучення різних будівельних конструкцій, наприклад місць, де покрівля спирається на основну стіну. Підсумком конструктивного проектування повинен стати повний комплект робочих креслень всіх конструкцій будинку.

Проект комунікацій

Проект інженерних систем теж входить у вищезазначений комплект робочих креслень, але про нього окремо. Сучасний індивідуальний будинок - досить складна в інженерному плані споруда, так що вартість комунікацій може складати до третини (і навіть більше) загальної вартості споруди. Тому частиною робочого проектування є креслення зі схемою прокладки комунікацій, пов'язаних з архітектурними і конструктивними особливостями будинку. Зважаючи різного ступеня відповідальності і різних інстанцій узгодження комплекти робочих документів на зовнішні і внутрішні системи комунікацій складаються окремо.

Підключення до зовнішніх мереж регламентоване нормативними документами, причому досить строго. Внутрішні інженерні мережі теж повинні відповідати вимогам Сніпів, але їх розводка в значній мірі визначається домовласником і ніякого узгодження не вимагає.

Вибрати інженерне обладнання бажано вже на стадії ескізного проектування. Слід хоча б у загальних рисах уявляти, де це обладнання буде встановлено і як будуть проходити трубопроводи, повітроводи та димоходи. Бажано заздалегідь знати потужність котла - адже вона визначає його розміри. Треба вирішити, чи буде в будинку система водопідготовки (вона займає чимало місця) і т. д.

Якщо все це відомо, проектувальникам інженерних систем буде набагато легше скласти робочий комплект документів на комунікації. І навпаки: невизначеність і затягування з прийняттям рішень можуть вилитися в витратні переробки побудованого будинку.

Робоча документації складається по кожній зовнішній системі окремо: підключення до зовнішніх електромереж, газової магістралі, системі центральної каналізації (якщо така є) - все це треба узгоджувати в різних структурах.

Проект системи газового опалення внаслідок підвищеної небезпеки також повинен бути узгоджений з роздільною організацією, а монтувати і підключати газове обладнання повинні тільки фахівці. Якщо ви плануєте перейти з часом на інший вид палива, тобто змінити тип пальника котла, то така заміна повинна бути відображена в робочій документації, інакше можливі неприємності і певні санкції наглядових органів.

Інші аспекти

Робоче проектування припускає також складання кошторисів на майбутні роботи. Що цілком зрозуміло: замовник повинен розуміти, які в нього будуть витрати, інакше роботи через нестачу фінансування в один прекрасний день можуть просто зупинитися. Грамотно і професійно складений кошторис - ще один обов'язковий документ в комплекті робочих креслень.

Майбутні внутрішні оздоблювальні роботи теж повинні знайти відображення в робочій документації. Інтер'єр і дизайнерські рішення потрібно пов'язувати з рішеннями конструктивними, а значить, відкладати дизайн-проект у довгий ящик не можна. В іншому випадку може виникнути така ситуація, коли доведеться довбати стіну або перекриття, щоб реалізувати ту чи іншу задум дизайнера.