Вибір будинку. Вибір дерев'яного будинку старої споруди

Коли постає вибір придбання власного житла, ми починаємо замислюватися про те, як краще вчинити? Задаємося питанням - купити новий будинок або побудувати будинок самостійно? Задавши собі це питання, і підрахувавши доступні засоби, найчастіше приходимо до наступної відповіді: «Немає ні коштів, ні часу на будівництво або покупку нового будинку!». Тоді залишається останній варіант - купити будинок старої споруди. У цій статті буде  докладно розглядатись питання про вибір житла старої споруди. При покупці дерев'яного будинку старої споруди - каркасного або рубаного, потрібно знати, на що звертати свою увагу при огляді, що потрібно побачити і як це побачити.

Для чого проводиться огляд будинку старої споруди?

Для чого проводити такий огляд? Відповідь здається очевидною, звичайно ж, подивитися те, що купуємо, а не брати будинок немов «кота в мішку». Так воно так, але при цьому ви, оглядаючи будинок, побачите не тільки недоліки, так як купити дерев'яний будинок, наприклад споруди 60-70х років без вад практично неможливо, але й зможете оцінити масштаб майбутнього ремонту, якщо приймете рішення купити цей будинок. В цьому випадку ви вже заздалегідь зможете розпланувати першочерговість ремонту, розподілити залишилися грошові кошти на придбання необхідних для ремонту будівельних матеріалів.

Але тут є ще один важливий момент - це торг. Адже покупка будинку, це така ж ринкова угода, як і покупка на ринку, наприклад, помідор. Якщо помідор має зів'ялий вигляд, то, звичайно ж, ви поторгуєтесь з продавцем, і він обов'язково знизить ціну. Так само і з будинком, вказавши виявлені недоліки, можна сторгуватися з господарем на певну знижку. Адже, як правило, господар заявить завищену ціну при початковому продажу будинку.

В яку пору року краще всього проводити огляд будинку?

Найбільш сприятливий час року для огляду будинку це часовий проміжок з травня по жовтень. У цей часовий проміжок немає снігового покриву, який не перешкоджає візуальному огляду будинку, приховуючи під собою можливі недоліки конструктивних елементів будинку і прилеглої до неї ділянки.

Підготовка до огляду будинку старої споруди перед покупкою

Отже, перед тим як ви підете вибирати будинок, оглядати його стан, вам необхідно озброїтися наступним:

1. Теоретичними знаннями огляду будинку, на що потрібно звертати увагу, а на що ні. Як побачити приховані від очей не професіонала вади в конструктивних елементах будинку.
2. Наполегливістю і терпінням. Не завжди господарі можуть відкрити перед вами всі деталі технічного стану конструктивних елементів будинку, адже найчастіше, перед продажем будинку господарі намагаються зробити так званий «марафет» будинку - ви бачите косметичний ремонт, освіжене або нове оздоблення фасаду і т.п. Але ось тут і потрібно проявити наполегливість і терпіння, і поставитися до огляду будинку з граничною увагою.

Що бажано взяти з собою для огляду будинку?
Так як огляд будинку - це візуальна його оцінка, то з собою не потрібно брати набір теслярського інструменту, але все ж дещо  прихопити з собою:


Для того щоб провести візуальний огляд в будинку горищного приміщення і підпілля, можна взяти з собою ліхтар або, в крайньому випадку, запальничку з вбудованим міні-ліхтариком. Не в кожному будинку старої споруди є світло в підпілля і вже тим більше в горищному приміщенні, а саме підпілля і горище можуть повідати більше 50% корисної інформації про технічний стан основних конструктивних елементах будинку - про дах з покрівлею, про стелі, фундаменті, стінах (заставні колоди). У господарів може не виявитися ліхтарика (можуть просто не запропонувати), а що побачиш в напівтемряві?

Так само можна взяти з собою викрутку або шило (у крайньому випадку, цвях L = 150мм), ці предмети необхідні для перевірки міцності деревини - балок перекриття, статевих лаг, статевих дощок. Як перевіряти міцність структури деревини за допомогою цих предметів.
Далі в статті зупинимося на тому, а що саме потрібно дивитися при виборі будинку.

На що звертати увагу при огляді будинку?

 


 


А - дах і покрівельний матеріал

Б - зовнішня частина димоходу

В - обшивка фронтонів і фасаду

Г - верхня частина фундаменту (цоколя) або призьби

Д - вимощення

Е - ганок і тротуар (бетон, плитка, дошки і т.д.)

Ж - вікна

З - двері

На малюнку позначені основні елементи конструкції будинку, на які потрібно звертати особливу увагу, але огляд будинку починається ще до підходу до нього, зверніть увагу на покриття дороги на вулиці, на якій розташований обраний вами будинок.

Огляд під'їзних шляхів до будинку


Дорога з твердим покриттям, наприклад асфальтована, робить покупку будинку в цьому районі більш привабливою. Так як в осінньо-весняне бездоріжжя грунтові дороги зазвичай перетворюються на «кашу», що створює певний дискомфорт і незручності підходу до будинку в цей сезонний період.

Тепер перейдемо безпосередньо до огляду будинку.

Огляд даху


Не підходячи близько до будинку, зверніть вашу увагу на дах, точніше на коник даху. Прямолінійність коника даху щодо уявної лінії горизонту говорить про правильне пристрої кроквяної системи і що сезонні зрушення будинку не мають негативного впливу на дах, про якість фундаменту і заставних колод будинку. Давайте розглянемо причини прогину даху і деякі способи їх усунення. На фото 3, ви бачите будинок, дах якого має прогин у зазначеній точці (Б) щодо лінії горизонту (А).
 

Найчастіше в дерев'яних будинках старої споруди кроквяна система має підставу у верхній точці - коньковий брус (А), зроблений з колоди діаметром від 100 до 125 мм. Так ось одна з причин такого прогину даху, це коньковий брус. З часом коньковий брус (А) просідає в середній точці між фронтонними кроквами (Б), як можна бачити на малюнку 2.

Причини прогину конькового бруса:

1. Спочатку для влаштування конькового бруса була вибрана погано просушена колода, яка ще не досягла міцності і мала підвищену здатність до деформації. Уклавши таку колоду між фронтонними кроквами без додаткових опор, будівельники вже при початку пристрою даху допустили помилку і прогин конькового бруса з часом був неминучий. Так як колода, яка не досягла номінальної міцності, яку воно набуває при сушінні, прогнеться під своєю вагою, якщо проліт перекриття складе більше трьох метрів, а в цьому випадку на колоду надане ще й додаткове навантаження влаштованої покрівлі.

У разі прогину конькового бруса, вам не потрібно витрачати додатково гроші на ремонт даху, потрібно вирівняти коньковий брус за допомогою домкрата (В), акуратно піднімаючи його найбільшою точкою прогину до максимально рівної лінії і поставити додаткову опору (Г) під коньковий брус. Але точно визначити, що прогин конькового бруса є причиною описуваного дефекту даху, як показано на фото 3, можна тільки з горищного приміщення. А якщо кроквяна система не має конькового бруса, а дах все одно просів в конику?

2. Причина може бути в наступному, будинок встановлений на стовпчастому фундаменті і опорні стовпи фундаменту дали нерівномірну усадку, велика частина опорних стовпів фундаменту просіла глибше в тій частині будинку, над якою і виник прогин даху. Така причина прогину даху серйозніше, ніж прогин конькового бруса і буде потрібно вирівнювати вже не тільки дах, а й сам будинок (рис.3).


Особливо часто такий дефект, зустрічається в рубаних будинках п'яти-стінках (фото 4), стіни будинку в місцях переруби (А), на стовпчастих фундаментах дають велику усадку відносно передньої і задньої частин будинку або в тій частині будинку, де здійснюється переруб основних стін будинку з п'ятою стіною.

А - нове встановлене закладное колоду

Б - місце перерубу стін

В - лінія прогину старих закладних колод до ремонту

Г -  стовп фундаменту

Д - дерев'яні проставки

В цьому випадку, доведеться піднімати будинок, ліквідуючи прогин стін (В), встановлюючи його на нові заставні колоди (А). Регулювати висоту опорних стовпів (Г) можна за допомогою дерев'яних проставок (Д). Такий захід виключить просідання стін будинку в місцях перерубу стін (Б).

Це основні причини (1 і 2) прогину коника даху, що вказує нам на якість підстави стін (закладних колод) і стан фундаменту, так же на якість пристрою даху (коньковий брус). Але дах має прогин не тільки у коника, іноді можна помітити, що коник даху щодо лінії горизонту рівний, але покрівля просідає на одному або відразу обох схилів даху. Це говорить про прогині кроквяних ніг, більш точно встановити істинну причину прогину покрівлі можна тільки, якщо ви підніметеся на горище будинку.

Давайте на деякий час відвернемося від огляду будинку зовні і піднімемося на горище. Що можна ще побачити на горищі крім пристрою кроквяної конструкції даху?

Огляд горищного приміщення

Оглядаючи горище будинку потрібно оглядати:

• кроквяну систему даху, обрешітку, гідро-пароізоляцію покрівлі, стан покрівлі зсередини горищного приміщення
• утеплення стелі з боку горищного приміщення, стельові балки і по можливості оглянути дошки стельового щита
• провести огляд обшивки фронтонів з боку горищного приміщення

Піднявшись на горище, насамперед уважно оглядайте кроквяні ноги. Зверніть увагу на прямолінійність крокв, якщо крокви прогнулися, значить, при пристрої даху і розрахунку кроквяних ніг раніше була допущена помилка. Жорсткість ребра кроквяної ноги недостатня, щоб витримувати вагу покрівлі і тиск снігу, який накопичується за зиму і навесні надає на покрівлю найбільший тиск.
 

Про те, що крокви прогинаються ще більше під тиском снігу, можна наочно переконатися, якщо подивитися на цвяхи які кріплять покрівельний матеріал. Як видно на фотографії, цвяхи мають загин, але зараз вони вже не міцно тримають листи шиферу, а мають вільний хід, якщо ви їх поворушіть з невеликим зусиллям, то відчуєте, що цвях рухається вгору вниз.

Але цей дефект пристрою кроквяної конструкції даху можна виправити, при цьому вам не потрібно наймати фахівців і витрачати гроші на оплату їх роботи.

Як виправити прогин кроквяних ніг:

Щоб самостійно виправити даний дефект і збільшити несучу здатність кроквяних ніг, можна наступним чином:


У місці прогину кроквяної ноги потрібно встановити додаткову опору і закріпити її до кроквяної ноги. Але не завжди є можливість установки додаткової підпори, якщо ви бачите, що цей варіант не підходить, і ви не зможете встановити підпори під крокви в обраній вами будинку, то можна піти іншим шляхом вирішення цієї проблеми. Можна встановити не підпірку, а розпірку (фото 8).


Звичайно, це згодом ускладнить прохід в горищному приміщенні, але зате забезпечить стовідсоткову міцність кроквяних ніг. Як зробити розпірку:
 

Мал.4

Три кроки:

• За допомогою домкрата повільно видавлюєте кроквяну ногу на місці прогину (потрібно два домкрата, так як необхідно вирівнювати обидві кроквяні ноги)
• Пропили на ½ товщини кроквяної ноги для установки розпірки, можна зробити заздалегідь на всіх кроквах
• Встановлюєте розпірку між кроквами в заздалегідь зроблені пази і скріплює крокви і розпірку за допомогою цвяхів або шурупів-глухар. 

Так само оглянете крокви на цілісність, щоб не було надломів і глибоких тріщин. Зверніть увагу на обрешітку даху та гідроізоляцію. При неякісному покрівельний матеріал і поганий гідроізоляційної підкладці, на дошках обрешітки залишаються патьоки від води, яка проходить через продірявився покрівельний матеріал. Гідроізоляційна підкладка повинна вкривати всю площу покрівлі. Неправильно виконана гідроізоляція показана на фото 9 (А).

Гідроізоляційний матеріал не повинен мати місць розривів (фото 9 Б), так як у випадку протікання покрівельного матеріалу, при якісно виконаної гідроізоляції, вода не потрапить в горищне приміщення, а буде стікати по гідроізоляції.


Перевірте, як виконана теплоізоляція стелі з боку горищного приміщення. Незалежно від того з якого матеріалу виконана теплоізоляції, наприклад як бачимо на фото 10, теплоізоляція зроблена з деревної тирси, або теплоізоляція зроблена з використанням мінераловатних утеплювачів, під утеплювачем повинен бути шар пароізоляції. Перевірте, чи є пароізоляція в о будинку, для цього акуратно розсуньте утеплювач і ви побачите, є пароізоляція чи ні. Зазвичай в будинках старої споруди, в яких ремонт стелі не проводився вже кілька десятків років, пароізоляція зроблена з толі, руберойду або пергаміну.

Якщо на вулиці холодна погода і в будинку працює опалення, просуньте руку під шар утеплювача стелі, потримайте руку під утеплювачем 2-3 хвилини, ваша рука повинна відчути тільки тепло яке виходить від стельового щита. Але якщо пароізоляція стелі виконана з неякісного матеріалу, то ви відчуєте легку присутність конденсату на руці. Якщо опалення ще не включено, то просто розсуньте утеплювач і перевірте його стан на місці зіткнення з стельовим щитом.


У стель з високою теплопровідністю, на мінераловатному утеплювачі в місцях зіткнення з стельовим щитом з боку горищного приміщення, утворюється задеревів, щось на кшталт тонкої скоринки, яка відчувається при дотику рукою до утеплювача, якщо утеплювач не мінераловатний, а деревна тирса, то з часом тирси в місці зіткнення з стельовим щитом темніє.

Так само оглянете стельові балки і крокви на предмет наявності жучків, гнильних утворень або деревного грибка. Якщо жучок присутній, то ви легко визначите це по наявності червоточин на поверхні деревини. Іноді в будинках лад споруди, яким уже більше сорока років, при неглибокому надрубі стельової балки або кроквяної ноги, починає сипатися труха, у вигляді світло-коричневого порошку, що означає довгострокове присутність жучка в даному будинку. Такі крокви і стельові балки вимагають заміни, так як жучок практично зруйнував цілісність деревини більше ніж на 40%, а це критична межа пошкодження деревини шкідливими комахами.

Оглянувши дах, стеля та утеплення стелі з боку горищного приміщення, повернемося до огляду даху з зовні будинку, тепер необхідно перевірити в якому стані перебуває покрівля.

Огляд покрівлі

Як правило, покрівля будинків старої споруди застелена шифером або покрівельним залізом. Якщо покрівля застелена шифером, то потрібно оглянути цілісність листів шиферу, для цього попросите у господарів сходи і підніміться на дах. Починаємо візуальну оцінку стану покрівлі.
 


Оглядаєте кріплення шиферу, на фото 12 ліворуч видно, що в принципі кріплення шиферу виконано з дотриманням правил, цвяхи щільно притискають водовідштовхувальну пластинку до шиферу, так само цвяхи вбиті через верхню хвилю. Шифер укладений за правилами з перехлестом в одну хвилю і напуском один на одного по вертикальній укладанні не менше 10-15см. Але що то все одно не так.

Подивіться уважно, для кріплення шиферу використовувалися не спеціально призначені цвяхи, а звичайні цвяхи і вирізані з оцинкованого заліза пластини. Але в цьому випадку, під пластину підкладається шматочок гуми за розмірами підкладної пластинки. При огляді видно, що гумки відсутні, отже, велика ймовірність того, що вода підтікає по цвяхах, так як немає герметичного прилягання оцинкованої пластини до шиферу.

Зверніть увагу на коник даху, він повинен бути обов'язково закритий водонепроникним матеріалом, на фото 15 праворуч, можна бачити, що коник укритий листовим залізом. З часом під дією вітру і сезонного прогину покрівлі під снігом, кріплення конькового заліза ослаб і тепер дощ, і сніг будуть потрапляти через ці діри в горищне приміщення.


Обов'язково огляньте цілісність шиферу, особливо нижніх хвиль, так як по нижніх хвилях стікає дощова і тала вода від снігу. Якщо в нижніх хвилях є тріщини або отвори від цвяхів, то така покрівля буде протікати, а значить, вимагає невідкладного ремонту.

Але що робити, якщо після покупки будинку не вистачить грошей на ремонт покрівлі, відмовлятися від покупки? Ні, не поспішайте робити поспішних висновків і ставити хрест на цьому будинку через худий покрівлі.

Як відремонтувати пошкоджений шифер:

Шифер можна відремонтувати і тимчасово запобігти протікання води через тріщини в листах шиферу. Для ремонту вам потрібно наступне:

• бинт або марля
• цемент і азбест
• щітка по металу

Щіткою по металу зачистите поверхню шиферу близько тріщини від чорноти і замшілості, замочіть водою. Зробіть цементно-азбестову суміш, приблизно в таких пропорціях 0,5 частини цементу і 1 частина азбесту, ретельно перемішайте компоненти і додайте води. Суміш повинна бути рідкої консистенції, після того як суміш готова, відріжте бинт довжиною більшою ніж тріщина приблизно на 5-8см (три шари) і змочіть бинт в приготовленій цементно-азбестової суміші, потримайте бинт в суміші близько 1 хвилини, щоб волокна бинта як слід , просочилися розчином.

Після змочіть розчином місце навколо тріщини і злегка відіжміть бинт від надлишку розчину, щільно прикладіть бинт на місце тріщини в листі шиферу, через два-три, після часткового підсихання бинта, нанесіть на нього шар лаку або сірої фарби. Тепер шифер в цьому місці текти не буде, але такий ремонт шиферу дієвий не більше двох років, після чого вам все одно доведеться зайнятися ремонтом покрівлі.

Як видно на фото 13 (зліва), на поверхні шиферу з'явилася замшілість, навіть не перевіряючи шифер на міцність, а просто оглянувши візуально, стає зрозуміло, що такий шифер, з такою багатою замшілістю практично втратив свої якісні характеристики, став ламким і вимагає заміни.

Якщо дах покритий покрівельним залізом, а в 60-70-ті роки якщо покрівлю покривали залізом, то в основному це було просте залізо, не оцинковане і тим більше не нержавіюча сталь. Огляньте таку покрівлю, особливо місця з'єднання листів між собою, чи немає глибоких слідів корозії, зверніть увагу на те як збереглася фарба. На фото 14 можна бачити приклад, того як фарба на поверхні покрівельного заліза частково відсутня і залізо роз'їдає іржа. Таку покрівлю доведеться повністю зачищати від старої фарби і іржі і заново фарбувати.

Що ще потрібно оглянути на даху? Звичайно ж, це стан димохідної труби та наявність водовідводів.

Огляд зовнішньої частини димоходу

При огляді покрівлі зверніть увагу на стан зовнішнього димоходу - пічних труб. Якщо труба зроблена з цегли, то цегляна кладка повинна бути цілою, не мати тріщин, а сам цегла повинен бути без сколів і видимих ​​розшарувань. Звичайно в ідеалі, найкраще залізти на дах будинку, щоб як можна оцінити стан димовідводів труби з близької відстані, але це тільки в тому випадку якщо ви самі захочете провести такий огляд і якщо господар будинку не буде заперечувати проти такого огляду.

На димовідвідних трубах обов'язково повинен бути захисний зонт, як показано на фото 15 (справа). Це необхідно для того, щоб атмосферні опади не потрапляли всередину димоходу.

При огляді горищного приміщення, так само зверніть на стан димоходу. У цегляного димоходу не повинно бути тріщин, кладка обов'язково повинна бути високої якості. Зверніть увагу на відстань дерев'яних перекриттів від видимої частини димоходу, так як порушення пожежобезпечного монтажу димаря може привести до трагічних наслідків в дерев'яному будинку, особливо старої споруди.

Для чого обстежити димохід:

Після покупки дерев'яного будинку старої споруди, обов'язково проведіть ретельне обстеження димаря, особливо його прохід через дерев'яні перекриття, якщо є тріщини або димар розташований близько до дерев'яних елементів стелі і даху і немає теплоізоляції, обов'язково виконайте роботу з усунення цих недоліків, в іншому випадку велика ймовірність пожежі.

Що ще можна побачити на димовідводній трубі?


Якщо на цегляній трубі є захисний зонт, то зверніть увагу на наявність підтікання на зовнішній стороні підстави зонту- це сліди одного з «ворогів» пічних труб, сліди конденсату. Конденсат згубно впливає на якісну функціональність димовідводу, а так само сприяє руйнуванню цегляних димовідводів труб, цегельних димохідних каналів.

Якщо зняти зонт, то можливо побачити наступне, на фото 16 (справа) наочно бачите наслідки, до яких призводить конденсат, якщо не вживати заходів щодо його усунення, цегла просто руйнується. Ось на що можуть вказати побачені патьоки на підставі парасольки, хоча на перший погляд, здається, що нічого особливого, але як бачите немає. Якщо ви купили будинок і на трубі є такі дефекти, то обов'язково прийміть заходи по їх усуненню.

Система водовідведення

При огляді даху, зверніть увагу на наявність водостоків на даху і як зроблена система водовідведення.
 

Хоча в багатьох будинках старої споруди, можна бачити тільки наявність водостоків, але і це вже непогано. Так як дах служить накопичувачем води і виходить, що якщо біля будинку немає вимощення, то коли, наприклад, йде дощ вода, накопичується практично близько фундаменту. Плюс до цього доповнення дощової води стікає з даху. Така кількість води близько фундаменту не проходить безслідно - вода, це агресивна середа, від якої потрібно захищати фундамент. Так що виходить? Наявність хоча б найпростішого водостоку, по якому вода стікає за межі близько фундаментної території, служить свого роду додатковою гідроізоляцією фундаменту і сприяє уникнути підвищенню вологості в підполі будинку.

На фото 17 (справа) можна бачити порушений водостік (в жовтому гуртку), обламаний шифер. А адже водостік сприяє не тільки захист фундаменту, а й стін будинку. А якщо до відсутності водостоку додати ще й обламаний шифер, то в цьому випадку вода, яка накопичується на даху, потрапляє прямо на стіни будинку, чим викликає різного роду гнильні освіти на дерев'яних стінах або обшивки будинку. Так що наявність водостоку, навіть самого простого, як видно на фото 17 (зліва) більшою мірою вирішить проблему попадання води з даху на стіни і під фундамент будинку.

— Вибір будинку. Вибір дерев'яного будинку старої споруди. Частина II
— Вибір будинку. Вибір дерев'яного будинку старої споруди. Частина III