Нерішучий замовник

Якщо у вас на руках проект котеджу з усією робочою документацією, це ще не означає, що головна проблема вибору на шляху до вашого майбутнього будинку завершена. На практиці все залежить не стільки від вибору проекту, скільки від вибору варіанту ведення будівництва.

Більшості приватних забудовників доводиться вибирати між чотирма шляхами вирішення «будівельного питання». Відтворимо їх у порядку збільшення вартості робіт.

Шлях перший: «Сам собі режисер»

Забудовник самостійно займається будівництвом, час від часу наймаючи собі помічників. У середньому частка найманої робочої сили при цьому шляху може не перевищувати однієї третини. Будівельні матеріали самостійно закуповуються забудовником на базах, необхідне обладнання орендується або набувається у власність.

Шлях цей, прямо скажемо, не найпоширеніший в сучасному капітальному заміському будівництві. Однак не варто забувати, що ще не так давно він був єдино можливим. Звичайно, сучасний заміський будинок - не дачна тимчасова будівля зразка сімдесятих. Але ж і будівництво будинку - не тільки вигідна інвестиція, але ще й життєва альтернатива. Випадки, коли хочеться «кинути все і працювати руками», - не така вже рідкість. А будівництво власного будинку - це не часта в наші дні можливість працювати, чітко розуміючи, «кому це треба». До того ж безпосередньо будівництвом може займатися не сам інвестор, а один з членів його сім'ї, що має достатньо сил і знань (або бажання їх отримати), але не представляє, куди їх прикласти. Можливо, якраз така робота допоможе людині знайти себе. Варто тільки обмовитися, що, якщо у вас немає достатніх навичок будівництва, подібна витівка досить ризикована.

Шлях другий: «Якби директором був я»

Забудовник не займається безпосередньо будівництвом, але повністю приймає на себе функції виконроба. Він самостійно наймає робітників різних кваліфікацій, організовує їх працю, закуповує будівельні матеріали та забезпечує їх доставку, орендує обладнання, стежить за графіком виконання робіт і контролює їх якість.

Цей варіант управління будівництвом або повністю виключає, або зводить до мінімуму фізичну участь забудовника в будівельних роботах, проте забезпечує йому володіння всією повнотою інформації про власний будинок. Близький до першого шляху за ступенем залученості в будівельному процес, цей шлях вимагає зовсім інших якостей - переважно організаційних. Скажімо, якщо ваша дружина працює проект-менеджером в який-небудь компанії, але незадоволена умовами та збирається йти, можна сміливо пропонувати їй будівництво як альтернативний варіант зайнятості. Тут не слід переоцінювати фактор відсутності спеціальної освіти: адже при чіткої мотивації і великому прагненні до знань необхідну кваліфікацію можна отримати і самостійно.

Вибираючи цей шлях, будьте готові до того, що вам особисто доведеться вступати в контакт з робітниками і, можливо, навіть вирішувати їх життєві проблеми. Вирішення конфліктних ситуацій теж стане вашим безпосереднім обов'язком. Ви напевно будете якимось чином переживати і, можливо, навіть погано спати ночами (хоча це не обов'язково, якщо ви людина з нордичним темпераментом або суперодаренний керівник).

Але є й очевидні плюси, які для багатьох можуть виявитися вирішальними: вибір цього шляху дасть вам економію в 25-30% від загальної вартості будівництва порівняно з послугами будівельної фірми. Зрозуміло, такий виграш досягається за рахунок вашого часу, здоров'я, енергії і вимагає серйозного напруження сил, але, з іншого боку, кожен з нас знає, що заробити десять-двадцять-п'ятдесят-сто тисяч доларів нелегко. Так що якщо у вас є час, але немає зайвих грошей, то до розгляду цього шляху варто поставитися з усією серйозністю.

Шлях третій: «Розділяй і володарюй»

Ви наймаєте основного підрядника для виконання основних будівельних робіт, тобто замовляєте «коробку» (або «коробку» плюс інженерні комунікації). На всі інші роботи на окремих умовах залучаються спеціалізовані підрядники. Способи закупівлі матеріалів та обладнання можуть варіюватися: можна самому зайнятися забезпеченням поставок, а можна доручити підрядним організаціям закуповувати все, необхідне на їхній ділянці робіт, у власних постачальників.

Цей шлях можна вважати оптимальним, якщо технічна оснастка і внутрішня обробка котеджу є особливо важливими для вас областями, а до участі у зведенні коробки, як кажуть, душа не лежить. У даному випадку у вас буде можливість на етапі будівництва скористатися послугами виконроба-професіонала, що працює у фірмі підрядника, а інженерні та дизайнерські роботи доручити обраним вами спеціалізованим фірмам або незалежним фахівцям і безпосередньо контролювати їх хід. При такому розкладі ваша залученість в процес будівництва буде зростати в міру наближення до мети.

З економічної точки зору шлях № 3 займає середнє положення між другим і четвертим: ви оплачуєте організацію лише частини робіт. Треба зауважити, що саме цей шлях обирають зараз більшість  забудовників. Втім, в якості причини тут можна назвати і той факт, що за час будівництва у замовника нерідко накопичується певна втома від тривалого спілкування з однією фірмою. Навіть якщо все йде, що називається, як по маслу, окремі розбіжності і непорозуміння між сторонами неминучі, і, приступаючи до внутрішнього оздоблення приміщень, замовник деколи розраховує на «нове дихання», а отже, і на нового виконавця. Крім того, нерідко майбутній домовласник залучає до внутрішнього оздоблення та дизайну приміщень фахівців, що добре зарекомендували себе раніше, на роботах з його міською квартирою.

Шлях четвертий: «В одному флаконі»

Цей шлях нерідко називають «комплексним підходом». Забудовник наймає генерального підрядника, зобов'язується виконати всі роботи «під ключ» - від котловану до фінальної обробки та впорядковування ділянки. Відповідальність за організацію робіт, постачання матеріалів та наймання субпідрядників повністю лежить на плечах замовника в структурі генерального підрядника. Даний вибір це мінімальна участь замовника в будівельному процесі: всі питання які виникають ви будете вирішувати з представником генпідрядника і людиною, що забезпечує нагляд. Чи варто додавати, що це шлях самий дорогий? Вартість робіт при виборі комплексного підходу підвищується в середньому на 25-30% в порівнянні з шляхом № 3. Цей варіант найчастіше вибирають майбутні домовласники, чиє робочий час коштує дорожче, ніж економія, на яку вони можуть розраховувати при пошуку дешевших підрядників на виконання окремих видів робіт.

Іншими словами, якщо ви думаєте, що, відволікаючись від власного бізнесу на роботу з декількома підрядниками, втратите більше, ніж заощадите, ваш вибір - комплексний підхід. Ще одна фокус-група для компаній, націлених на «комплекс», - високо-забезпечені замовники, які цінують свій комфорт і вільний час досить високо, щоб не розмінювати їх на з'ясування відносин з окремими фірмами. Тобто для тих, хто мріє отримати готовий будинок, як кажуть, на блюдечку , найкраще рішення - комплексний підхід.

Захист від «комбайн-ефекту»

Якщо ж говорити про підводні камені цього шляху заміського будівництва, гловний з них криється в самому визначенні - «комплексний». Залишивши осторонь невтішне порівняння з комплексними обідами в їдальнях, наведемо краще аналогію з сучасною технікою для офісу. Взяти, приміром, активно рекламовані офісні «комбайни», готові взяти на себе вирішення безлічі завдань. Тут тобі і факс, і ксерокс, і сканер, і принтер - причому всі «в одному флаконі». Здавалося б, переваги комплексного підходу у вирішенні завдань офісного працівника в наявності. Та ось тільки є один мінус у «комбайна», готовий звести нанівець більшість з його переваг.

Справа в тому, що поломка такої техніки може на якийсь час паралізувати роботу всього офісу, який в одну мить позбудеться і факсу, і ксерокса, і сканера, і принтера. У кращому випадку гарантійна служба виробника за короткий час усуне несправність, і робота в офісі закипить по новій. У гіршому - керівництву фірми доведеться закуповувати офісну техніку окремо. Повертаючись до «комплексних» підрядників, можна зробити висновок про те, що найсерйозніше завдання при виборі четвертого шляху полягає у перевірці надійності фірми, яка візьме на себе всі роботи. Замовник повинен віддавати собі звіт, що при виникненні  серйозних проблем з підрядником у даному випадку під питання може бути поставлено не тільки успішне завершення окремого виду робіт, але весь процес будівництва. Залишається тільки зрозуміти, якими «лакмусовим папірцем» потрібно перевіряти потенційного генпідрядника. Найкращий захист ваших інвестицій - страхування споруджуваного об'єкта. Наявність страхового договору може заощадити досить значні кошти, якщо щось піде не так. Альтернативний варіант - укладання договору з незалежним експертом з технічного нагляду за будівництвом.