Вибір земельної ділянки
Перш ніж ви почнете читати цей матеріал, я хочу відразу сказати, що даний будинок є першим у моєму житті, природньо досвіду в мене у будівництві ніякого немає. Все, що тут описано це досвід отриманий від мого керуючого будівництвом який займається цим бізнесом більше 15 років і мій особистий досвід який я отримав спілкуючись зі знайомими які пройшли через будівництво, і читаючи літературу.

Я не закликаю нікого повторювати в точності мій шлях, в чомусь він може бути неправильний. Якщо ви професійний будівельник, не судіть строго мій матеріал, допоможіть своєю порадою, якщо що то на ваш погляд я описав неправильно.

Напевно побудувати свій будинок мрія багатьох людей. Просто часто люди бояться складності цього процесу. Скажу відразу нічого шалено складного в цьому немає. Крім того при самостійному будівництві Ви отримуєте гарантовану якість (все відбувається під Вашим контролем) і мінімальну вартість плюс звичайно саме те, що ви хотіли б бачити. Якщо Ви колись зважитеся на будівництво, моя стаття допоможе Вам пройти всі етапи будівництва, і застереже від можливих помилок. Отже, почнемо.

---

1. Вибір земельної ділянки


А. Сформулюйте Ваші вимоги

Все залежить від ваших можливостей і потреб, також велику роль грає чи будете Ви жити в будинку постійно або приїжджати наприклад на вихідні.

Для мене критерії вибору були наступні:

•     10-15 хвилин міським транспортом до метро
•     наявність недалеко (в межах 1км) інфраструктури (магазин, аптека і т.д.)
•     віддаленість від галасливий автомобільних трас і житлових багатоповерхівок
•     наявність поруч лісу
•     забезпечені сусіди
•     екологічна чистота (відсутність радіації, нітратів, виробництва)
•     мінімальний розмір ділянки 10 соток

На жаль, в межах міста Києва знайти ділянку, що задовольняє даним вимогам практично нереально, особливо складно йде питання з площею.

Всі існуючі ділянки в межах Києва мають, як правило, маленьку площу 3-6 соток плюс Ваш затишний красивий будинок буде очевидно оточений приватними будинками старої споруди, не кажучи вже про відсутність справжньої природи.

При пошуку Ви зіткнетеся з тим, що всі зручні, великі і по справжньому красиві ділянки в межах Києва вже продані і знайти їх нереально.

Таким чином якщо Вас дані умови не бентежать і дозволяють фінанси Вам дорога в наступні райони Києва: Нивки, Святошино, Біличі, Борщагівка, Жуляни, Виноградар, ветрянной гори, Батиєва гора, Стара Дарниця.

Б. Як шукати

На пошук ділянки я наприклад витратив 8 місяців. Якщо Вам не знайомі околиці Києва і сам Київ просто сідайте на машину і подорожуйте з сім'єю на вихідних намагаючись визначитися, що вам подобається.

Як тільки визначилися, відкривай газету з оголошеннями, наприклад АВІЗО, і дивіться які є пропозиції. Можливо, також скористатися послугами посередників, які самі запропонують Вам варіанти виходячи з Ваших вимог. Зазвичай посередник беруть 3-5 відсотків від вартості ділянки.

В. Нюанси про які Вам ніхто не скаже.

Отже поговоримо про підводні камені при виборі землі. Самий наш головний ворог - грунтові води. Купивши ділянку влітку або восени Ви з подивом виявите, що навесні у Вас стоїть на ділянці вода.

Якщо навіть води на ділянці не буде, то цілком імовірно, що викопати цокольний поверх Вам не вдасться, і ніяка гідроізоляція Вас не врятує. Обов'язково уточнюйте цей нюанс у продавця і сусідів.

Також прекрасна суха сільська дорога до ділянки навесні і восени може розкиснути і перетворитися на непрохідне болото, в цьому випадку до будинку на машині Ви не проїдете, та й пішки буде йти складно.

Перевірте ділянку про всяк випадок дозиметром, дізнайтеся у старожил чи не стояв на наприклад Вашій ділянці 20 років склад з сельхоз хімікатами. Розпитайте про аналіз питної води, на якому рівні глибини вона знаходитися.

Уникайте ділянок з розташованими недалеко телерадіомовлення потужними радіостанціями, високовольтними лініями електропередач, пам'ятайте, що в цьому будинку жити Вам і рости Вашим дітям.

Переконайтеся, що на Вашому ділянці немає заритого сміття, у вигляді залишків старого фундаменту, труб. Мій сусід витратив 3000 USD щоб звільнити ділянку від такого сміття.

Ось, у що вилився нешкідливий пеньок на моїй дільниці. 4 людини 3 тижні копали цей пень.

Ще одним важливим критичним фактором є газ і електрика. Перевірте чи є газ і «світло» на ділянці, якщо ні, то дізнайтеся наскільки він далеко від вас і чи буде в перспективі. Знайте, що офіційно провести світло і газ тільки для вас на велику відстань буде дуже дорого. Один проект та матеріали, роботи можу обійтися до десятка тисяч доларів. Як альтернативу газу можна використовувати опалювальні системи працюють на мазуті або дизельному паливі. Витрати на таке опалення будуть приблизно на 50-90 відсотків дорожче газу.

Проконсультуйтеся з фахівцем про грунт, від цього залежатиме фундамент Вашого будинку. Коли я брав землю це б просто шматок поля, ніхто не думав що буквально через рік на цьому місці виросте котеджне містечко.

Перед покупкою постарайтеся перевірити всі юридичні нюанси з оформлення документів (з юристами, в земельному регулюючому органі, в сільраді). У моїх знайомих була ситуація коли помилково сільрада виділила землю двічі і хоч акт приватизації землі був у них, до вирішення конфлікту суд заборонив будівництво. Можна припустити, що судові розгляди триватимуть довго і ваша «будівництво» заморозитися. Обов'язково переконайтеся, що земля приватизована, є акт про це і акт оформлений на обличчя, що продає землю або на особу, чиї інтереси він представляє за дорученням.

Зараз, як захід боротьби з земельною спекуляцією, багато землі продається на умовах оренди. Схема приблизно така Ви купуєте землю, будуєте будинок (мінімум фундамент) і далі або викуповуєте землю або орендуєте, сплачуючи вартість оренди щомісячно. Мене така схема не привернула тому, що одна справа бути господарем приватизовано землі і абсолютно інша справа від когось залежати.

Заключною частиною пошуку землі є оформлення договору купівлі-продажу землі та переоформлення акту приватизації землі на Ваше ім'я. Враховуйте, що на цей процес може піти не один місяць.


ВИБІР ДІЛЯНКИ

Тепер землю можна купити! Не отримати заповітні 6 дачних соток там, куди не ступала нога людини, а купити стільки, скільки можете собі дозволити і там, де вам найбільше сподобається.

Опускаючи муки вибору між квартирою було прийнято рішення: приватному будинку бути! А раз бути дому, то бути і землі. Без неї ніяк не обійтися.

Із землею, на відміну від японців, нам пощастило. Гострий дефіцит землі відчувається лише в столиці та її околицях, але з кожним роком він зростає і призводить до регулярного підвищення цін на ділянки. Але поки що вільних земель вистачає, є великий вибір ділянок на будь-який смак.

Однак, використовуючи наведені нижче поради, ви зможете звузити коло пошуку до розумної кількості ділянок, швидко і ефективно вибрати собі підходящу і, нарешті, приступити до будівництва такого бажаного будинку. Разом з цим, ви позбавите себе від неприємних сюрпризів, які обов'язково виявляться при поспішній купівлі землі без попереднього вивчення всіх її особливостей.

ЦІЛЬОВЕ ПРИЗНАЧЕННЯ.

Слід розуміти, що приватний будинок можна будувати не на будь-якій землі. Кожна земельна ділянка, незалежно від форми власності чи використання, має конкретне цільове призначення. Цільове призначення земельної ділянки є встановлені законодавством і конкретизовані відповідним органом влади допустимі межі використання земельної ділянки її власником або користувачем. Основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є його приналежність до відповідної категорії земель. Розподіл земельного фонду країни на категорії передбачено Земельним кодексом України. Там же вичерпно визначено Перелік категорій, серед яких: сільськогосподарські землі, тваринницькі землі, землі для ведення лісового господарства, промислові землі, землі для ведення садово-присадибних господарств (дач) і землі для приватного будівництва, та інші. Нас цікавлять саме вони - землі з цільовим призначенням «під приватне будівництво».

Будьте пильні і не розглядайте для покупки «дачні» ділянки. Ця земля має зовсім інше цільове призначення - для ведення садового господарства. Побудований на ній будинок ви не зможете потім зареєструвати і прописатися в ньому, та й взагалі вам ніхто не дозволить там його побудувати спочатку. Не плутайте форму власності і цільове призначення землі. Дачні ділянки можуть бути приватизованими, але при цьому їх цільове призначення не змінюється з «садівничих» на «приватну забудову». А найстрашніше, що може статися з «дачею» - вона раптом може знадобитися державі для побудови нового мосту, дороги, або навіть житлового мікрорайону. У такому випадку, власникам дачної ділянки буде запропонований рівноцінний за площею ділянку в іншому місці, але це знову буде «дача». Ціни на «дачні» ділянки, як правило, у кілька разів нижче, ніж на ділянки «під приватну забудову».

ПРИВАТИЗАЦІЯ.

За законом, продажу та купівлі підлягає тільки приватизована земля. Іншими словами, якщо вам пропонують «купити» неприватизовану землю, то йде мова про готовність «продавця» поступитися вам за гроші своє право і свою чергу на приватизацію певної земельної ділянки. Держава землю не продає, принаймі зараз станом на 2011 рік! Воно дає можливість безкоштовно приватизувати землю тим людям, хто має на це право і законні підстави. Про те, як отримати право на безкоштовну приватизацію землі, можна написати окрему статтю. Зараз мова про те, що уступка за гроші права на приватизацію земельної ділянки не є цілком законною, а з цього розумні люди радять - не зв'язуйтеся.

«Державний Акт на право власності» - це документ, який підтверджує статус приватизованої землі. До речі, саме в ньому вказується цільове призначення земельної ділянки, її площа, розміри та межі, адреса ділянки, ПІБ власника, підстава для видачі акту та інша важлива інформація. Гос.Акти бувають «первинними» і «вторинними». Первинний Гос.Акт видається на першого власника ділянки, на підставі рішення місцевого органу влади про виділення ділянки. Вторинний Гос.Акт видається будь-якому подальшому власнику на підставі договору купівлі-продажу, укладеного з попереднім власником. Обов'язково поцікавтеся про наявність Гос.Акта у продавця!

ТРАНСПОРТ, ДОРОГИ, НАПРЯМОК.

Одним з найважливіших критеріїв, що висуваються до земельної ділянки, є його віддаленість від міста. Життя в приватному будинку в наш час не дозволяє повністю спалити всі мости й забути про місто. Там залишається наша робота, наші друзі і родичі, наші улюблені театри, клуби, ресторани, спортзали, супермаркети, виставки, школи, музеї, банки, хімчистки, сервіс-центри, магазини одягу та побутової техніки - все те, чого ще немає і довго не буде (а деяких - не буде ніколи) за містом, у безпосередній близькості до вашої ділянки. Іншими словами, приводів їздити в місто у вас буде предостатньо, і варто заздалегідь оцінити свої можливості по максимально прийнятній для вас віддаленості від нього.

У нашій країні дороги бувають погані і дуже погані. Звужуючи коло для пошуку відповідної ділянки, зверніть увагу на те, з яких транспортним магістралях ви будете щодня їздити в місто. Не завжди ви будете добиратися в місто на особистому автомобілі, тому поцікавтеся регулярністю руху маршрутного транспорту і віддаленістю найближчої зупинки від земельної ділянки. Якщо маршрутка привезе вас до станції метро, чи транспортної розв'язки то це буде ще більшим плюсом. Однаково віддалені від міста ділянки, які перебувають в різних напрямках, можуть значно відрізнятися за часом, що витрачається на подолання цієї відстані. На це впливає цілий список факторів - напрямок, якість і клас дороги, кількість і розмір населених пунктів по дорозі, географічні особливості міста, особливості та завантаження основних транспортних магістралей міста, і так далі.

На прикладі Києва, дуже наочно можна порівняти дев'ять основних напрямів і легко побачити переваги і недоліки кожного з них по зручності подолання 20-30 кілометрів від межі міста до заповітної ділянки. Нагадаю, для більш вдалого порівняння будемо вважати, що всі ділянки однаково віддалені від міської межі, але тимчасові й нервові витрати ми будемо вважати на дорогу від центру Києва до ділянки.

Ось що виходить:

•     Броварський напрям. Недоліки - проїзд через центр міста або об'їзд через Поділ, далі міст через Дніпро і завантажену ділянку Броварського шосе аж до самої межі міста. До початку міста 15 км або 40 хвилин у години пік. Проїзд через великий пригород - Бровари - з великою кількістю світлофорів і вузькою дорогою. Переваги - багатосмугове шосе до межі міста, станція метро біля початку міста і двосмугові шосе за Броварами.
•     Лівий берег Десни (на Пушок, Рожни). Недоліки - міст через Дніпро на вибір (обидва перевантажені), проїзд через великий з / м Троєщина, відсутність метро, ??односмугова дорога за містом середньої якості. До початку міста 20 км або 120 (!) Хвилин в години пік. Переваги - не знайшов.
•     Правий берег Десни (на Хотянівка, Новосілки, Пирново). Недоліки - проїзд через великий з / м (на вибір - Куренівка або Петрівка / Оболонь), далі проїзд через великий пригород Вишгород, з повною відсутністю дорожнього полотна і вузькими дорогами. До початку міста 20 км або 60 хвилин у години пік. Проїзд через дамбу Київської ГЕС і односмугова дорога за містом. Метро знайдеться трохи осторонь, якщо їхати через Оболонь - тоді це єдина перевага.
•     Чорнобильське напрямок (на Лютеж, Димер). Недоліки - проїзд через великий з / м Куренівка, односмугова дорога за містом, метро немає. До початку міста 15 км або 60 хвилин у години пік. Переваги не знайдені.
•     Гостомельський напрямок. Недоліки - односмугова дорога за містом, немає метро. До початку міста 20-25 км або 60 хвилин у години пік. Переваги - до межі міста можна добратися декількома шляхами, по магістральних вулицях.
•     Житомирський напрямок. Недоліки - більше завантаження магістральної вулиці до межі міста. До початку міста 10 км або 30 хвилин у години пік. Переваги - пряма магістральна вулиця багатосмугова від центру до меж міста, метро біля початку міста, багатосмугове шосе за містом, відсутність великих населених пунктів на шосе.
•     Одеський напрямок. Недоліки - проїзд через центр міста і завантажені розв'язки (автовокзал) або по не менш завантаженій Окружній дорозі, на вибір. До початку міста 10-15 км або 60 хвилин у години пік. Велика кількість середніх населених пунктів на шосе за містом. Переваги - будується метро біля початку міста, багатосмугове шосе за містом.
•     Обухівський напрямок (Конча-Заспа, Лісники, Підгірці). Недоліки - проїзд через центр і завантажені розв'язки міста, немає метро. До початку міста 20-25 км або 40 хвилин у години пік. Переваги - багатосмугове шосе за містом (крім старої Обухівської траси).
•     Харківський напрямок (Бориспіль). Недоліки - проїзд по мосту через Дніпро і через великий з / м Харківський. До початку міста 20-25 км або 60 хвилин у години пік. Далі проїзд через великий пригород Бориспіль із односмуговою дорогою і безліччю світлофорів. Переваги - багатосмугове шосе за містом, метро біля початку міста.

Вибираючи ділянку, пам'ятайте, що вам доведеться кожен день туди їздити! Терпіння вам, дорогі! А так само подумайте про зміну автомобіля на більш економічний екземпляр, ваш щомісячний пробіг навряд чи збережеться колишнім.

РОЗМІРИ І ПЛОЩА.

Визначтеся у своїх потребах і порівняйте їх з своїми фінансовими можливостями. Мінімальною площею ділянки, для комфортного розміщення на ньому вдома з площею забудови 150 кв. метрів, вважається 10 соток, а краще 15. Спостереження показують, що деякі божевільні будуються і на 5-6 сотках, крайнощі і тут зустрічаються. Готуйтеся до того, що крім альтанки і невеликий галявини, у вас більше нічого на такому маленькій ділянці не поміститься, а вікна вашого будинку будуть в небезпечній близькості від сусідських вікон або парканів. Навіщо тоді взагалі міняти квартиру на будинок? На 20 сотках ви вже зможете собі дозволити додаткові будівлі: гараж, сауну, сарай для інвентарю, літню альтанку, басейн, оранжерею, будиночок для охорони / прислуги, місце для парковки, а так же сад, квітник чи просто город. Іншими словами - чим більше - тим краще.

Найчастіше місцеві органи влади «нарізають» ділянки під забудову площею 15 або 20 соток, рідше - по 10 або 25 соток. Якщо вам необхідно більше землі - доведеться шукати кілька суміжних ділянок, а якщо менше - розглядайте варіант покупки ділянки в складчину з кимось, з наступним поділом ділянки в будь-яких пропорціях і оформленням окремого Гос.Акта на кожного з покупців.

Ділянки, за формою наближені до квадрату, є більш привабливими і практичними з точки зору розміщення будинку і підсобних будівель. Відповідно, менш привабливими будуть витягнуті, трикутні або трапецієвидні ділянки.

КОМУНІКАЦІЇ.

Під наявністю комунікацій мається на увазі дорога з твердим покриттям, газ і електрика, рідше - ще водопровід і каналізація. Міське виховання притупило у нас почуття цінності до цих, таким необхідним для нормального проживання, благам цивілізації, так що не розслабляйтеся - ніхто крім вас і ваших сусідів не буде тягнути до вас газ, електрику або дорогу. При цьому, все за ваш рахунок, а коштує це недешево. Електрика знадобиться з перших днів будівництва, газ - для економічного опалення вашого будинку. Грунтову дорогу ви будете проклинати після першої ж зливи, не кажучи вже про осінні і весняні затяжні дощи. Вважається прийнятним, якщо до найближчого електричного стовпа не більше 500 метрів, до ГРП (газорозподільний пункт) - не більше 200 метрів, грунтовки не більше 500 метрів. Водопровід і каналізація за містом - це рідкість, найчастіше використовується автономна свердловина і автономний септик.

РЕЛЬЄФ, МІСЦЕВІСТЬ, ВОДА, РОСЛИННІСТЬ, ГРУНТ.

Привабливість земельної ділянки залежить так само від місцевості, в якій він розташований. Близькість до водоймища або лісу вважається великою перевагою, близькість до них обох - взагалі мрія. Ділянки на рівнинній місцевості доставлять менше клопоту з будівництвом і благоустроєм, а ділянки на пагорбах можуть відкрити непередавані словами пейзажі, але зажадають додаткових вкладень у зміцнення грунту.

Уникайте купувати ділянки з великим ухилом, з ярами або обривами, або попередньо консультуйтеся з фахівцями з геології та будівництва на предмет стійкості грунту.

РОЗТАШУВАННЯ І СУСІДИ.

Ділянки за містом умовно діляться на три групи: в селі, в коттеджной забудові (на околиці села) або в організованому котеджному містечку.

У першому випадку, якщо вам пропонують ділянку прямо серед сільських будинків, надалі у вас можуть виникнути незручності від такого сусідства з алкоголіками-сусідами, їх коровами, свинями, курми і півнями, купами гною і мотоциклами. Такі ділянки можуть залучати близькістю асфальтованої дороги й наявністю всіх комунікацій. Зважуйте всі за і проти!

Ділянки в котеджної забудови - найпоширеніші в даний час. Основні недоліки - недотримання єдиного архітектурного стилю і безладна забудова «висотками» по 3-4 поверху. Добре, якщо власники суміжних ділянок вже продемонстрували свою фантазію, закінчивши будівництво своїх палаців. Тоді ви зможете прикинути, чи зручно вам буде між ними, а так само з великою ймовірністю можете розраховувати на те, що за вашим парканом в один прекрасний день не зведуть дуже високий і потворний палац, дуже близько до ваших вікон. Комунікації на таких ділянках зустрічаються з перемінним успіхом, шанси на їх наявність збільшуються зі збільшенням кількості закінчених будівництв. Якщо навколо пустують зарослі травою землі або ледь розпочато будівництво, не розраховуйте на швидку появу комунікацій. Дорогу розумні люди роблять тільки тоді, коли на вулиці вже все побудувалися, інакше її швидко знищить важка техніка. Газ і електрику тягнуть вскладчину, а для цього сусідні ділянки, як мінімум, повинні бути всі куплені, а не стояти у вигляді інвестицій якихось невідомих інвесторів.

Порожні ділянки в організованих котеджних містечках - це велика рідкість і удача. Найчастіше забудовники пропонують на таких ділянках або будинки без обробки, або будинку «під ключ». Воно й зрозуміло, інвестор хоче заробити не лише на землі, а й на будівництві. За комфортне проживання в цивілізованому котеджному містечку може мати сенс поступитися індивідуальним проектом і купити готовий будинок, побудований в єдиному архітектурному стилі з іншими будівлями в містечку. Основні переваги котеджних містечок відомі - загальна інфраструктура, охорона, огорожа, готові комунікації і зв'язок, більш однорідний соціальний рівень сусідів, та інші блага. Недоліки - за все це доведеться більше заплатити.

Недобудова НА ДІЛЯНЦІ.

Деяка, досить значна частка земельних ділянок продається разом з об'єктами незавершеного будівництва, розташованими на них. На відміну від готових будинків, побудованих «на продаж», у випадку з недобудовами немає підстав побоюватися халтурно будівництва. Швидше за все, люди будували сумлінно, «для себе», просто грошей не вистачило або виникли інші обставини.

Якщо вас влаштовує конфігурація недобудови, і ви готові взятися за завершення чужого починання, перевірте дві речі: вік недобудови і проектну документацію на нього. Вважається, що навіть якщо накрита дахом «коробка» простоїть більше двох-трьох зимових сезонів без опалення, то такий будинок або доведеться серйозно і дорого відновлювати, або подальше проживання в ньому буде супроводжуватися великими витратами на опалення і позбавлення від грибків. Радять не зв'язуватися зі старими недобудовами ще й тому, що невідомо якість самого важливого елемента коробки - фундаменту. Якщо на ньому економили, або провели недостатні вишукування грунту на ділянці, то такий будинок може доставити масу клопоту через кілька років після завершення будівництва. Також ви можете приблизно оцінити серйозність і сумлінність продавців по наявності або відсутності проектної документації та дозволів на будівництво, а також щодо відповідності фактичного будови з тим, що стверджувалося і узгоджувалося в проекті.

АВТОНОМНИЙ ВОДОПРОВІД

Більшість приватних будинків використовують автономний водопровід. Технічна і питна вода видобуваються з надр бурінням свердловини і установки електронасоса. Якщо на ділянці свердловини ще немає, то ви граєте в лотерею - придатна для вживання в їжу вода може залягати на глибині від 20 до 100 метрів або ще глибше. Буріння на глибину понад 50 метрів буде дуже витратним заходом, але ви не дізнаєтеся про фактичне заляганні води, поки не почнете бурити. Навіть якщо у сусіда знайшлася вода на 40 метрах, це не гарантує такий же успіх на вашій ділянці. Альтернативою глибокого буріння є доставка питної фасованої води і приготування їжі на ній, а знайдену на глибині 40 метрів воду ви зможете використовувати тільки як водопровідну.